Avocat en droit immobilier à Saint-Omer & Montreuil-sur-Mer
Le cabinet Fusillier – Prevost propose des services de qualité dans toutes les affaires relatives au droit immobilier. L’avocat en droit immobilier à Saint-Omer & Montreuil-sur-Mer vous apporte ses conseils et son assistance dans toutes les procédures visant à défendre et faire respecter les droits de ses clients. Ses compétences couvrent :- Les baux commerciaux (conseils lors de la cession de fonds de commerce, droit du bail)
- Les contentieux du bail commercial (résiliation, loyers impayés…)
- Le bail d’habitation (mise en place de contrats et gestion des contentieux locatifs)
- L’assistance devant les juridictions compétentes
- La procédure d’expulsion du locataire
- Les troubles du voisinage
- Les impayés du bail
- Les procédures d'urgence et les expertises
Le contrat locatif
Le bail immobilier est un contrat par lequel le bailleur cède à titre onéreux le droit de faire usage d'un bien immobilier à un locataire. Il s’applique durant un temps déterminé, dans le respect des conditions posées dans l'accord et de la loi. On peut distinguer principalement deux types de bail immobilier :- Le bail d’habitation, qui désigne le contrat de location portant sur les bâtiments servant de domicile principal ou à la fois de lieu de travail et de logement. Le bailleur est engagé dans ce contrat pendant au moins 3 ans. Le preneur, lui, est dans la possibilité de sortir à tout instant du bail mais est dans l'obligation de respecter un préavis de 3 mois.
- Le contrat de bail commercial a la spécificité de disposer de loyers encadrés jusqu’à 12 ans de location. Ce concordat, appliqué aux immeubles utilisés pour une activité d’ordre artisanal, industriel et commercial, est toujours valable pour 9 ans. Le contrat peut être réévalué tous les trois ans en ce qui concerne le loyer et les conditions y afférentes. Cependant, la somme due est légiférée et limitée. Dans le cas où le local est loué depuis plus d'une douzaine d'années suivant un renouvellement, le propriétaire est en droit de demander un loyer indexé sur la valeur locative réelle du local.
Les litiges du droit du bail
Les impayés du bail
Le bailleur peut dans certains cas mettre fin à un contrat de location sans payer de dédommagement à l'occupant. Les loyers ou charges impayés justifient notamment la volonté de résilier le bail. Le propriétaire demande alors à faire valoir la clause de résiliation du bail pour loyers impayés auprès du juge des référés du Tribunal de Grande Instance.Pour éviter une expulsion, le locataire peut se présenter à l’audience afin d'obtenir un délai pour un paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Selon le contrat, payer son loyer est une obligation du locataire. Les charges quant à elles sont convenues entre le locataire et le bailleur. Les travaux se retrouvent également dans la majeure partie du temps au cœur de nombreux litiges, du fait qu'ils représentent un important enjeu financier. Dans tous les cas, une intervention juridique est la seule issue aux litiges dus aux impayés du bail.
La procédure d’expulsion du locataire
La procédure d'expulsion implique par définition une contrainte à partir contre son gré pour cause de faute grave du locataire ou de congé donné par le propriétaire. Cette procédure ne peut être entamée qu'à la suite d'une décision de justice. Dans un premier temps, le locataire est seulement avisé par voie d'huissier d'un commandement de payer. Le bailleur peut également lui accorder un à deux mois selon les circonstances afin de remettre en ordre sa situation. Une fois le délai dépassé sans aucune réponse du locataire, l'huissier est chargé de procéder à l’expulsion du locataire indélicat. Il peut recourir, s'il rencontre une résistance de la part ces occupants, à l’aide de la force publique.
Les troubles du voisinage
Parfois, le voisinage peut provoquer des nuisances de type sonore ou olfactif. Lorsque ces troubles du voisinage sont répétitifs et deviennent excessifs, ils constituent des troubles anormaux pouvant être sanctionnés par les tribunaux. Ce caractère anormal se détermine par leur durée et fréquence, leur localisation ainsi que le moment des faits.Les troubles de voisinage de type sonore regroupent les nuisances occasionnées par le comportement du voisin (bruits de pas, aboiement de chien, chaîne hi-fi, travaux de bricolage) et les nuisances résultant des activités professionnelles de l'entourage (bar, discothèque, garage).
Les nuisances olfactives sanctionnables regroupent celles générées par les particuliers (barbecue, amoncellement d’ordures…) ou par les entreprises (restaurant, usine ...). Le trouble de voisinage anormal peut aussi être occasion par des plantations (feuilles mortes qui engendrent l'obstruction des canalisations…).
